Le case tassate

Gli italiani, si sa, sono un popolo che tollera l'evasione fiscale. A parole è magari una pratica che viene unanimemente condannata, ma viene tranquillamente praticata non appena se ne abbia la possibilità. Uno dei settori in cui l'evasione è strutturalmente radicata è quello dell'edilizia: si va dai lavori di muratura eseguiti in nero, all'imbianchino che dà una rinfrescata alle pareti di casa, all'idraulico che rifà il bagno, sino, molto più su, al costruttore che ci vende casa. In tutti questi casi è pratica comune cercare di evitare l'IVA, che per il privato è un costo secco non altrimenti recuperabile: la cosa è talmente diffusa che c'è poco da dire al riguardo. Poiché gli uffici fiscali e Guardia di Finanza non vivono sulla luna, ma qui tra noi, hanno iniziato una serie di controlli a tappeto sulle vendite effettuate dai costruttori.

La notizia viene data in questi giorni e così apprendiamo che le Fiamme Gialle, verificando gli atti di compravendita da imprese costruttrici, hanno scoperto una evasione di circa 1.500 milioni di euro. Per capire la portata della notizia, dobbiamo fare un passo indietro e tornare al dinamico duo Visco-Bersani. Con una serie di riforme legislative e di direttive agli uffici fiscali, il precedente governo ha cercato di rendere più difficile l'evasione nel caso in cui si compri casa da un costruttore. Vediamo quali sono state le misure adottate:

A - In primo luogo è stata introdotta una presunzione in base alla quale, nel caso in cui l'acquirente contragga un mutuo per finanziare l'acquisto, il valore della casa (compresi eventuali accessori: IVA, notaio, agenzia) non può essere inferiore al valore del finanziamento. La cosa pare ovvia, ma in passato era prassi nomale avere mutui pari anche al 200% del prezzo di vendita: considerando che la banca potrebbe finanziare non più dell'80/100% del valore dell'immobile, c'era una manifesta evasione. Si tratta di una presunzione, quindi l'acquirente può sempre dare la prova contraria che parte del mutuo è servito anche ad altro (per esempio comprare mobili, pagare altri beni ecc.), ma la prova va supportata comunque da documenti fiscalmente validi: quindi fatture o ricevute fiscali. È una misura molto efficace, dato che sono sempre meno coloro in grado di acquistare casa in contanti, mentre al contrario non è infrequente il caso in cui la banca finanzia l'acquisto quasi per intero. Di conseguenza, se in un dato fabbricato per un appartamento finanziato da un mutuo si è dichiarato un certo prezzo, diventa difficile giustificare un prezzo del 20-30 o anche 50% inferiore per un altro appartamento.

B - Negli atti di vendita occorre indicare, in maniera analitica e sotto giuramento, le modalità di pagamento del prezzo, il che consente al fisco di seguire la traccia dei soldi, anche perchè, e qui arriviamo a...

C- Sono aumentati di molto i poteri ispettivi degli uffici fiscali, che possono accedere ai conti bancari non solo delle parti che hanno firmato l'atto di vendita, ma anche dei soggetti ad esse vicini, come familiari, società collegate, soci della società venditrice ecc.

D - È stata rafforzata la normativa antiriciclaggio, che impone ai professionisti coinvolti nelle trattative immobiliari l'obbligo di segnalare operazioni sospette, prime tra tutte quelle con pagamenti in contanti (sinonimo di nero).

E - Il compratore è obbligato in solido al pagamento della maggiore IVA accertata. Sino a poco fa, infatti, se il costruttore subiva una verifica fiscale che accertava una sottofatturazione, la maggior imposta - e la multa relativa - era posta solo a carico del venditore. Gli acquirenti, quindi, erano sotto certi aspetti motivati all'evasione, dato che, salvo il caso raro della frode fiscale, non incorrevano in rischi o costi maggiori in caso di accertamento e potevano così risparmiare l'IVA evasa. Come detto oggi non è più così, dato che sia il costruttore che l'acquirente rispondono della maggior imposta e delle sanzioni.

F - Il fisco ha una maggiore conoscenza del mercato immobiliare rispetto al passato. È stato infatti istituito l'osservatorio del mercato immobiliare, che monitora semestralmente l'andamento del mercato e viene utilizzato per verificare le compravendite che si discostano dai valori medi. Questo strumento dà dei parametri oggettivi di valutazione, che riducono l'area per eventuali "trattative" tra accertatori e accertati. Esso è reso possibile anche dal fatto che l'evasione, nelle vendite tra privati, si è ridotta a livelli fisiologici. In una compravendita non soggetta ad IVA, cioè stipulata tra "privati cittadini", l'imposta di registro che colpisce l'atto, non viene calcolata sul prezzo di vendita, ma sul valore catastale dell'appartamento, indipendentementa dal prezzo pattuito. Poichè il valore catastale è - mediamente - del 50-70% inferiore al prezzo di vendita, ecco che il fisco è in condizione di conoscere i veri valori delle transazioni immobiliari e, di conseguenza, di incrociare tali dati con le vendite dei costruttori.

Questa dunque, detta in maniera semplice e tralasciando i dettagli più tecnici, è la cornice normativa che ha consentito alla GdF di accertare irregolarità per 1,5 miliardi di euro. I giornali hanno dato la notizia precisando che le contestazioni sono avvenute soprattutto al Nord, che registra così il 56% di imponibili aggirati per le imposte dirette, il 62% dell'IVA e il 57% dell'IRAP. Poichè su NfA si è spesso discusso circa la diffusione territoriale dell'evasione fiscale e delle politiche migliori per contrastarla, sono andato a verificare come e dove sono stati svolti gli accertamenti della GdF.

Si apprende così che sui 901 controlli eseguiti, ben 210 sono stati effettuati in Lombardia, 128 in Emilia, 111 in Veneto, 68 in Piemonte, 43 in Puglia, 43 in Campania, 36 nel Lazio, 23 in Sicilia, giusto per citare le regioni maggiori. Appare evidente la concentrazione degli accertamenti al Nord e nella Lombardia in particolare. Pare che l'operazione stia continuando e ignoro se sia ora orientata più a Sud, ma al momento in dati sono questi. Prima però di inziare una nuova guerra tra regioni Nord-Sud, cerchiamo di capire se il maggior numero di verifiche al Nord è o meno giustificato da dati oggettivi, poiché, magari, i maggiori controlli potrebbero essere motivati dal maggior numero di transazioni immobiliari.

Per dare un'idea: la popolazione della Lombardia è 9,6 milioni, quella della Campania 5,8 milioni e quella del Veneto 4,8 milioni, quindi da questo lato la spiegazione non può esserci. Se si utilizza il reddito totale i valori cambiano, ma non ci si avvicina al rapporto nei controlli che è di quasi 3 a 1 tra Veneto e Campania o di quasi 10 a uno tra Lombardia e Sicilia, per non parlare del Lazio ...

Bisognerebbe quindi considerare i dati aggregati circa le nuove costruzioni realizzate, le imprese costruttrici presenti sul territorio, i prezzi medi praticati eccetera. Si tratta di una indagine che richiede tempo e dati non facilmente reperibili, quindi provo a fare una valutazione basata su un elemento indiretto, vale a dire il numero dei notai sul territorio. Si tratta di un indice meno bizzarro di quanto possa apparire.

I notai, come noto, intermediano le compravendite immobiliari ed il numero delle sedi notarili è fissato periodicamente dal Ministero della Giustizia in base ai requisiti della popolazione residente, dal reddito pro-capite e del volume degli affari, sicchè - a parità di popolazione - aree più economicamente sviluppate hanno un numero di notai maggiore di altre meno sviluppate e con un volume di affari inferiore. Per esempio, Puglia ed Emilia Romagna, sebbene quasi pari come popolazione residente (circa 4.000.000 di abitanti), hanno rispettivamente 336 e 527 notai, le Marche (1.500.000 abitanti) hanno 160 notai contro i 140 della Calabria che però ha 2.000.000 di abitanti, il Veneto, con 4.800.000 abitanti, ha 525 notai, mentre la Sicilia pur con 5.000.000 di abitanti, ne ha 468 e la Campania con 5.800.000 abitanti, ha 405 notai, la Lombardia, che non ha regioni comparabili per popolazione (circa 9.600.000) ha da sola 1167 notai contro - per esempio - i 619 del Lazio a fronte di 5.200.000 abitanti.

Assumendo che sia valido il criterio (spannometrico) adottato, dividendo il numero dei controlli per il numero dei notai, possiamo ricavare l'indice di accertamento ed avere quindi la seguente classifica:

È agevole rilevare, anzitutto, che i controlli hanno di fatto ignorato Liguria, Basilicata, Lazio e Sicilia.

Per quanto riguarda le altre regioni, non hanno invece mostrato particolare accanimento al Nord rispetto al sud: Piemonte, Puglia e Sardegna si equivalgono, la Lombardia è poco sopra la media e sotto Marche e Abruzzo, la Liguria è stata meno controllata della Campania.

Come detto, non si sa se sono in corso altre operazioni, ma quel che è certo è che, ad oggi, i costruttori di Lazio e Sicilia sono stati di fatto risparmiati. Non ha quindi nessun senso far passare il messaggio che l'evasione è concentrata soprattutto al Nord, dato che due regioni non del Nord, con circa 10.000.000 di abitanti, non sono state di fatto controllate. Assumo che Basilicata e Liguria si "elidano" in questa particolare competizione territoriale.

Un altro dato interessante è poi quello della profittabilità dei controlli eseguiti: in sostanza, quanto maggior imponibile è riuscito a portare in cassa ogni singolo controllo, secondo la regione in cui viene effettuato? Limitando l'indagine alle sole imposte dirette accertate e dividendo l'importo per il numero dei controlli (indicato tra parentesi), abbiamo la seguente classifica (media dell'Italia (901) €954.000) :

È evidente che se io fossi il comandante della GdF darei disposizione di concentrare i controlli nelle prime otto regioni di questa classifica, ossia quelle che vanno dalla Basilicata all'Abruzzo, dato che ogni controllo in queste regioni è capace di generare imponibile in quantità maggiore rispetto alla media nazionale. Non andrebbero ovviamente tralasciate completamente le altre, quelle sotto la media nazionale, al fine di non creare in quelle regioni l'incentivo ad evadere di più.

Il fatto che fra le regioni che "più rendono" (per controllo) vi siano delle regioni piccole come il Molise non implica nulla: un controllo è un controllo, e se rende di più in Molise che in Piemonte (il triplo, infatti) quel controllo (che i colleghi economisti chiamerebbero "marginale") è meglio usato in Molise che in Piemonte. Il fatto che il Piemonte sia più grande del Molise non implica nulla in quanto i 457K che un controllo in Piemonte rende NON vengono moltiplicati per un qualche "fattore Piemonte", rimangono 457K, come i 1475K del Molise non vengono divisi dal "fattore Molise", ma rimangono 1475K. Se, aumentando i controlli in Molise e diminuendoli in Piemonte si arrivasse all'uguaglianza fra quanto rende un controllo in Molise e quanto rende in Piemonte, vorrebbe dire che si è arrivati all'allocazione territoriale ottima dei controlli. Sia chiaro, Molise e Piemonte le ho prese come esempio; in realtà, sulla base della tabella precedente, occorrerebbe arrivare ad una situazione in cui i controlli in Val d'Aosta rendano come quelli in Basilicata, mentre ora la differenza è di circa 1 a 15!

Insomma, darei il via rapidamente ad una "Operazione Domus 2" indirizzando le verifiche in primo luogo nelle otto regioni che sono al di sopra della media. Sino ad ora, da quanto ci dicono i dati della prima tabella, l'unica fra quelle regioni ad essere stata controllata seriamente è stata la Lombardia. Tempo di guardare anche nelle altre.