Per capire di cosa stiamo parlando, è bene avere in mente cosa sia esecuzione immobiliare. Quando si contrae un mutuo, la banca garantisce il proprio credito con una ipoteca e se il debitore diventa inadempiente, l’istituto di credito ha il diritto di far vendere all’asta il bene ipotecato, incamerando il prezzo di vendita per soddisfarsi del suo credito.
Se questa è la struttura di massima, la procedura e le regole variano notevolmente a seconda dei sistemi giuridici e, nel caso degli USA, anche da stato a stato, se non addirittura da contea a contea. In particolare, per una metà degli stati USA, la procedura si svolge sotto il controllo dei tribunali, mentre nell’altra metà i creditori possono vendere i beni ipotecati senza bisogno di passare attraverso i giudici, ma utilizzando una procura speciale che il debitore rilascia loro al momento della sottoscrizione dell’atto di mutuo (qui una spiegazione più approfondita).
Nelle esecuzione giudiziali, prima che una banca possa mandare all’asta un bene, è necessario, per legge, che un suo funzionario riveda tutti i documenti e i pagamenti effettuati dal debitore, per essere sicuri dell’ammontare dell’inadempimento e che non ci siano addebiti non dovuti. Dopo aver fatto questa verifica, il funzionario deve dichiarare sotto giuramento che la revisione è stata effettuata e che nulla osta alla esecuzione e quindi sottoscrivere tutti documenti necessari, facendo autenticare la propria firma da un public notary (che, a scanso di equivoci, non ha nulla a che vedere con i notai di diritto latino, dato che il public notary è solo un semplice certificatore di firma).
In sostanza, tutta la procedura si basa su una auto-certificazione e sebbene anche in passato fossero stati segnalati errori, nella sostanza la cosa sembrava funzionare, ma oggi l’enorme aumento di mutui in default ha messo in crisi il sistema. E’ infatti emerso, con preoccupante frequenza, che i documenti per i tribunali risultano essere stati preparati senza il rispetto delle procedure. In particolare si è accertato che in molti casi:
- le firme sono state autenticate prima della redazione dei documenti o, peggio ancora, che le firme apposte sulle varie dichiarazioni sono così differenti l’una dall’altra da far presumere una loro falsificazione
- i funzionari non hanno in alcun modo verificato se le informazioni sull’ammontare del debito fossero corrette o se i mutui fossero stati rinegoziati, limitandosi a firmare le carte senza leggerle, come degli automi, tanto che, non a caso si parla di “robo-signing”.
Come infatti emerso dalle testimonianze, alcuni di questi revisori sono arrivati a firmare più di 500 documenti al giorno, senza quindi nessun controllo del loro contenuto.
A parte questi problemi formali, spesso le banche non sono neanche in grado di dimostrare il loro diritto di credito. Uno dei frutti avvelenati dell’orgia di cartolarizzazioni, fusioni bancarie e salvataggi che ha caratterizzato negli ultimi anni il mondo del credito ipotecario, infatti, è che, in numerosi casi, è diventato difficile stabilire con sufficiente grado di certezza chi deve quanto a chi.
I crediti ipotecari, infatti, sono passati di mano così tante volte che molte delle banche che hanno chiesto alle corti di procedere alla vendita, non sono state in grado di dimostrare adeguatamente la titolarità del loro credito e quindi del diritto a vendere la proprietà ipotecata.
Per capire di cosa stiamo parlando, riporto alcune storie esemplari che si possono leggere negli articoli pubblicati in rete e che richiamano le testimonianze di avvocati coinvolti nelle cause in corso.
La Deutsche Bank, per esempio, si è vista sospendere dal giudice una procedura esecutiva contro un suo debitore di New York, perchè non è stata in grado di dimostrare la titolarità del credito. La Deutsche, infatti, aveva acquistato il mutuo nel 2009 dalla “Sand Canyon Corporation”, solo che al momento della cessione, il credito non era più nella titolarità della banca cedente e, come se non bastasse, si è accertato che la firma del procuratore della Sand Canyon sull’atto di cessione del credito, era così differente da quella apposta su altri documenti da far presumere una sua falsificazione.
In un altro caso, la “CitiMortgage” ha autocertificato di aver acquistato un mutuo dalla Lehman Brothers, dopo che LB aveva già cessato di esistere come banca e dopo quindi che fosse per lei possibile cedere alcunchè.
In un altra procedura, i documenti prodotti hanno mostrato la cessione di un credito da una banca chiamata “Washington Mutual Bank” alla Wells Fargo, datata luglio 2010, quando invece la cedente aveva cambiato nome sin dal 2004 e cessato del tutto di esistere nel 2008, per essere stata incorporata da un’altra banca.
Non si tratta di semplici aneddoti privi di rilevanza statistica, dato che il robo-signing scandal, come oramai è chiamato negli USA, ha raggiunto dimensioni tali non solo da imporre lo stop alle procedure in numerosi stati, ma da far sì che ci siano oramai pressioni dell’opinione pubblica e della politica per uno stop totale alle foreclosures. Questa eventualità rappresenterebbe un ulteriore gravissimo danno per il mercato immobiliare statunitense, anche perchè, nell’ultimo anno, circa il 20% delle compravendite ha riguardato proprio immobili in foreclosure.
Quel che è certo, però, è che le banche e i banchieri, già non particolarmente popolari dopo l’ultimo biennio, hanno colto l’ennesima occasione per confermare i pregiudizi sul loro conto, aprendo la strada a lamentele - abbastanza populiste - sui poveri debitori strozzati dai cattivi banchieri.
Che molto spesso i banchieri siano cattivi è indubbiamente vero, tuttavia, come qualche commento più equilibrato ha fatto notare, non va dimenticato che un debitore moroso rimane un debitore moroso e che la sospensione delle esecuzioni immobiliari si tradurrà, di fatto, in un vantaggio per tutti coloro che hanno smesso di pagare le rate del mutuo, consentendo loro di continuare a godere delle case ipotecate a spese delle banche e, in definitiva, dei contribuenti che con le loro tasse hanno provveduto al salvataggio del sistema bancario USA.
D’altra parte, non si può neanche minimizzare troppo la vicenda, riducendola ad una banale questione di eccessivo formalismo giuridico, dato che il rispetto delle procedure è un pre-requisito per il funzionamento di un qualsiasi sistema legale. Sarabbe invece il caso di considerare il fatto che lasciare la tutela e la certezza dei diritti a semplici autocertificazioni di parte, rinunciando ad un sistema efficiente di autonoma e neutrale certificazione, porta prima o poi ad abusi che si traducono in un danno ben maggiore del risparmio che la speditezza delle procedure voleva invece ottenere.
Grazie dell'articolo, Sabino: molto interessante!
Un rischio preoccupante che vedo è che alla fine non si tuteli bene la proprietà privata. Questo rischio è più grande nelle cosidette emergenze, quando cioé si devia dalle procedure precedentemente definite e accettate. E' importante che non ci siano dubbi per chi partecipa al gioco che prendere scorciatoie possa essere premiante rispetto a giocare secondo le regole.
Una domanda sulla parte finale:
Stai dicendo che se ci fossero stati i notai negli States tutto questo non sarebbe successo? ;-)
E' difficile fare valutazioni economiche del tipo "il sistema è meglio semplice e spedito" oppure "no è meglio con questi controlli", perché si dovrebbero fare delle ipotesi alla base delle valutazioni economiche che rischiano di essere troppo arbitrarie rendere la stima inaffidabile.
Qua ci vedo due esigenze ugualmente importanti, ma che in certi casi possono andare in direzioni opposte:
1. La garanzia della proprietà privata, che si ha tramite un sistema giuridico affidabile e controlli che garantiscono che non succederà niente di male
2. La semplicità e l'economicità del fare business, che è un incentivo a fare affari
Su 2., si potrebbe dire che avere procedure così semplici ha contribuito a incentivare le banche a dare mutui, perché sapevano che se poi qualcuno non pagava, non ci mettevano molto a mettere in vendita la casa. Perciò, supponiamo che questo ha contribuito alla crescita. Ora stiamo stanno pagando le conseguenze di un sistema non studiato bene per casi come quelli dello scoppio della bolla immobiliare, quindi immagino che ora, *dopo* la crisi, tutti siano psicologicamente più risk averse. Tuttavia la domanda un late da vedere per decidere se era meglio avere un sistema efficiente e neutrale di certificazione era rispondere alla seguente domanda:
Non so dire se 1. o 2. debba prevalere. Probabilmente è più interessante cercare di farle convivere in modo da massimizzare il benessere della società
Parlando pro domo mea potrei dire "ecco quello che succede quando non ci sono i notai"
in realtà, scherzi (ma non tanto) a parte, mai come in questa vicenda i sistemi giuridici di diritto latino e di common law mostrano le loro differenze, il che non vuol dire che uno sia meglio dell'altro.
Anche da noi ci sono esecuzioni immobiliari per mutui concessi da un soggetto chiamato in origine "Credito Italiano" ed oggi portate avanti da un altro chiamato - per esempio - "Cordusio Rmbs", tuttavia, avendo dei sistemi di pubblici registri affidabili (registro imprese e conservatorie) ciascun passaggio del credito e ciascuna vicenda societaria è rintracciabile con certezza senza bisogno di autocertificazioni, ma con certificazioni ufficiali, così come ogni contratto rilevante - essendo atto pubblico - non ha bisogno di essere provato, essendo già prova legale.
Naturalmente tutto questo comporta un maggior formalismo a monte e, presumo, costi di transazione maggiori oltre che, ma molto meno che in passato, maggiori tempi di procedura, dato che poi tutto si svolge sotto il controllo del giudice.