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L'avvelenata Lo dico ancora una volta: liberiamoci dei notai

di gian luca clementi, 17 Giugno 2007

Il Dottor Alberto Barone, notaio in Lecco, mi ha inviato per via email una lettera in risposta ad un mio intervento sulla professione cui appartiene, risalente al maggio 2006. Ringrazio per la lettera, in particolare perche' fornisce interessanti spunti per un'ulteriore elaborazione su un tema, quello della liberalizzazione all'accesso alle professioni, che ci sta molto a cuore.

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La principale funzione dell'attività notarile è esemplificata da una famosa dichiarazione del noto giurista Francesco Carnelutti: "Tanto più notaio, tanto meno giudice". L'intervento notarile svolge una funzione di giustizia preventiva che contribuisce al contenimento del contenzioso, in un paese, come l'Italia, in cui c'è una forte vocazione alla litigiosità. Si può fare l'esempio delle transazioni immobiliari, uno dei principali ambiti di attività del notaio, che tocca la vita di tutti i cittadini: il contenzioso su questi atti riguarda annualmente circa 50 casi su oltre 1.700.000, pari allo 0,0029% delle transazioni. Per avere un riferimento di quanto incida l'effetto preventivo dell'attività notarile basta pensare che invece, il peso economico del contenzioso civile nel nostro Paese si aggira intorno all'1,7% del PIL (dati del rapporto Tillinghast relativi al 2005). In considerazione del fatto che per i cittadini più deboli spesso andare in giudizio non è una scelta percorribile data la durata e quindi i costi di cui si devono fare carico - è evidente che la sicurezza a priori garantita dall'intervento notarile protegge proprio i più deboli (mentre quella a posteriori è un lusso riservato a chi ha più mezzi).

Il Notaio Barone suggerisce che la funzione principale dell'attività notarile consiste nel diminuire il contenzioso, cioè il ricorso ai tribunali. Le parti di un contratto ricorrono ad un tribunale qualora 1) si sia verificata un'evenienza non prevista ne' dal contratto, ne' dalla legislazione vigente (noi economisti parliamo di contratti incompleti), o 2) qualora una delle circostanze previste dal contratto non sia verificabile da entrambe le parti, o 3) almeno una delle parti si rifiuti di adempiere agli oneri che gli derivano dal contratto stesso. Io non ho dubbi che, nella maggior parte dei casi, le parti possano beneficiare dell'attività di uno o più soggetti che hanno conoscenze tali da minimizzare l'incidenza di queste fattispecie. Potremmo chiamare questi soggetti notai, ma anche esperti in diritto civile.

La mia proposta di abolizione della professione notarile non e' basata sul presupposto di inutilità di tali esperti. La mia posizione e' molto semplice, e penso sia facilmente condivisibile. Se, come parte di un contratto, desidero tutelarmi dal rischio di essere chiamato, o di dover chiamare, in giudizio, voglio essere libero di assumere chicchessia per adempiere a tale funzione. Non voglio essere costretto a scegliere tra una ristretta schiera di eletti. Ovviamente questo mio desiderio non e' dettato unicamente da un'aspirazione alla libertà personale. E' soprattutto funzionale all'efficienza allocativa delle risorse, comprese quelle umane. La liberalizzazione dell'accesso alla professione notarile, cosi' come a tutte le altre professioni, incrementa la concorrenza, abbassando i prezzi e, quanto più importante, aumentando l'utilizzo dei servizi notarili da parte della popolazione. Più il prezzo e' basso, più saranno gli individui che faranno ricorso ai servizi di questi professionisti, e quindi inferiore sarà il ricorso ai tribunali. Pertanto la liberalizzazione ci avvicinerebbe al raggiungimento dell'obiettivoindicato come prioritario dal Notaio Barone. Come side-product, vi sarebbe un aumento dell'attività economica, con un conseguente aumento degli occupati. Last, but not least, l'eliminazione della rendita di cui godono i notai, diminuendone il ritorno economico, farebbe si' che giovani brillanti che oggigiorno preferiscono quell'attività piuttosto che altre con un prodotto marginale sociale più alto, facessero scelte diverse. Il fatto che l'Italia si distingua per l'alto numero di laureati in legge rispetto ai laureati in ingegneria non e' un caso, ne' e' dovuto a differenze nelle preferenze. E' semplicemente dovuto al fatto che il mercato del lavoro degli ingegneri e' molto competitivo, mentre l'entrata nelle professioni giuridiche e' limitata dagli ordini.

C'e' poi il fantomatico punto del controllo della qualità: la funzione degli ordini sarebbe quella di garantire la qualità e la probità dei propri membri. Iniziamo con la qualità. In Italia, per circa 58 milioni di persone, ci sono 5mila notai, uno ogni 11.600 persone, o uno ogni 6.800 italiani tra i 25 e 65 anni di eta'. Notaio Barone, vuole farci credere che la vostra attività richieda una perizia tale che solo voi 5.000 avete avuto le capacita' intellettuali di raggiungere? Per quanto riguarda la probità: cosa indicherebbe che il meccanismo efficiente per il controllo e sanzione dell'attività dei notai sia la sorveglianza ad opera di un gruppo di notai? La mia proposta e' di una semplicità disarmante: lasciamo che sia il mercato a discriminare tra i notai bravi e i somari, tra quelli onesti e quelli ladri. E lasciamo alla magistratura l'onere di sanzionare questi ultimi.

Il Notaio Barone ci ha anche inviato un interessante intervento del Professor Ugo Mattei, Professore di Diritto Civile all'Universita di Torino e Alfred and Hanna Fromm Chair in International and Comparative Law all'Hastings College of the Law, presso la University of California, in San Francisco. Tale contributo fornisce talmente tanti spunti per la discussione, che vi dedicheremo un apposito post nel futuro prossimo. Qui mi limito a citarne una piccola parte in cui il Professor Mattei ci fornisce la sua razionalizzazione delle alte remunerazioni percepite dai notai. Il Professore scrive:

"...D’altra parte, se e’ vero che i notai guadagnano molto (proprio come giudici e avvocati nel mondo anglo-americano), e’ pur anche vero che esiste una buona ragione istituzionale perché ciò avvenga. Il notaio deve essere incorruttibile, deve mantenere prestigio sociale e deve perciò avere molto, moltissimo da perdere qualora si faccia corrompere."

Iniziamo col dire che, come il Professore deve ben sapere, negli Stati Uniti gli avvocati bravi guadagnano moltissimo, mentre i somari fanno la fame. Fanno la fame, perché le barriere all'entrata nella professione forense sono risibili. La concorrenza fa si' che coloro che sono capaci prosperino e coloro che sono incapaci cambino mestiere. Gli Italiani sono molto avvezzi a questo meccanismo, dato che si applica ai loro eroi del pallone. E' un peccato che non si chiedano perché non si possa utilizzare per avvocati e notai. In Italia tutti i notai sono milionari, e lo sono in virtu' delle restrizioni all'entrata che esercitano attraverso il loro ordine, nonché dell'obbligatorietà del loro intervento sancita per legge.

Il Professor Mattei asserisce che il notaio deve essere incorruttibile. Certo, sarebbe molto meglio se lo fosse. Cosi' come sarebbe meglio se il giudice, il maresciallo della Guardia di Finanza, e il capo ufficio acquisti della ASL fossero incorruttibili. La lista di figure professionali che sono a rischio corruzione e' infinita. E' forse il caso che l'unico modo di renderli immuni a questo rischio sia quello di renderli milionari? Non credo proprio. Ci sono strumenti di incentivazione molto meno costosi per la societa', che sono utilizzati con successo in Paesi come gli Stati Uniti, e con molto meno successo in Italia. Si basano sulla rimozione di quegli utility lower bounds, o upper bounds alla punizione, che sono impliciti nel ragionamento del Professor Mattei. Per esempio, attraverso la privazione della libertà personale, ovvero la galera. Si', negli Stati Uniti si va in galera per i cosiddetti white-collar crimes, e spesso si finisce con lo starci a lungo.

Infine, non posso esimermi dal sottolineare l'accenno del Professore alla necessita' del notaio di mantenere prestigio sociale. In cosa consisterebbe tale prestigio sociale? Girare in BMW? Avere la casa a Portofino? Presenziare alle prime alla Scala? Espressioni come questa, vestigia di un Medio Evo che non sembra voler abbandonare l'Italia, mi arrecano un fastidio fisico insopportabile. Ma questo, mi rendo conto, e' un problema mio. Torno ora alla lettera del Notaio Barone, che aggiunge:

I rarissimi sinistri vengono interamente risarciti dall'assicurazione obbligatoria della categoria; i casi che non sono coperti dalla polizza RC vengono rimborsati da uno speciale fondo di garanzia costituito dalla categoria. Va specificato che l'assicurazione dei notai risarcisce l'intero valore effettivo dell'immobile (ad esempio di una casa che fosse risultata ipotecata) a differenza delle title insurance dei paesi anglo-americani che, invece, risarciscono solo il massimale assicurato, che nella maggioranza dei casi corrisponde alla somma prestata dalla banca al tempo dellacquisto della casa. Poniamo l'esempio di una casa che viene acquistata nel 2000 per un prezzo dichiarato di 150.000 euro ed assicurata per la stessa somma, corrispondente al mutuo; se, ad esempio nel 2004, quando la casa ha un valore di mercato di 220.000 euro, si scopre che c'era un'ipoteca, di cui nella vendita non ci si era accorti, l'assicurazione risarcisce solo i 150.000 euro originari. In termini di analisi economica le title insurance sono una soluzione inefficiente per il consumatore, perché non solo non garantiscono i diritti di proprietà, ma nemmeno, in via di risarcimento, il danno subito. Tornando ai notai la responsabilità disciplinare poi può comportare la sospensione o nei casi più gravi la destituzione. L'attività del notaio è soggetta a stringenti controlli da parte dei consigli notarili, del Ministero della Giustizia (che ogni due anni sottopone a ispezione tutti gli atti dei notai attraverso i Conservatori degli Archivi Notarili) e delle Procure della Repubblica.

In questo passaggio, il Notaio Barone sembra ritenere fondamentale concedere alle parti contraenti la possibilità di assicurarsi contro errori dei notai. Una prima riflessione e' che, in principio, non vedo perché non si debba lasciare al singolo contraente la scelta di assicurarsi contro questo, come tanti altri rischi. Il singolo notaio può sottoscrivere un contratto con una compagnia assicuratrice e addebitarne il costo ai clienti che richiedano di essere assicurati. Quando compriamo un televisore, ci viene chiesto se siamo disposti a pagare qualche decina di Euro in più per allungare i termini della garanzia oltre quelli stabiliti dalla legge. Non vedo perché non si possa fare lo stesso con i servizi notarili. Se poi il legislatore ritiene che l'assicurazione contro gli errori dei notai risponda ad esigenze di salvaguardia dell'interesse generale, può imporre ad ogni notaio di stipulare una polizza con una compagnia assicuratrice.

Inoltre, nel campo degli atti immobiliari, il notaio riscuote e versa allo Stato le imposte, senza alcun aggio. Il notaio è responsabile personalmente e direttamente delle imposte connesse all'atto, anche quando il cliente non gliele abbia versate. In questo modo nel 2005 i notai hanno incassato per lo Stato e versato all'Erario immediatamente e direttamente circa cinque miliardi di euro (10.000 miliardi delle vecchie lire, pari allo 0,35 % del PIL).

Non vedo da dove derivi un vantaggio comparato dei notai nelle attività di riscossione e versamento delle imposte. Attraverso Internet, e' possibile dare ad ogni cittadino la possibilità di versare le imposte dovute a costo zero.

Il valore economico dell'affidabilità dei registri pubblici

L'affidabilità dei Registri Pubblici ed in particolare la sicurezza delle situazioni proprietarie immobiliari e della loro circolazione è sempre più un valore economico fondamentale, sia sotto il profilo soggettivo del cittadino acquirente, sia dal punto di vista oggettivo del mercato creditizio, che vede nella garanzia immobiliare il più importante dei "collateral" che inducono all'investimento ed al finanziamento di nuove attività produttive. Dall'altro lato, gli immobili assumono un ruolo crescente nelleconomia sempre più globalizzata quali strumenti di garanzia al fine dellottenimento del credito. Gli stessi economisti incaricati dalla Banca Mondiale e dal Fondo Monetario Internazionale, tra cui in particolare Hernando De Soto, hanno sostenuto che la causa della povertà delle economie in sviluppo o in transizione (Africa, Oriente, Europa dell'Est) non sta nella mancanza di risorse "fondiarie", bensì nella mancanza o inaffidabilità di "Registri immobiliari pubblici" la cui attendibilità sia in qualche modo garantita dallo Stato.

Sono assolutamente d'accordo. Un solo appunto: Hernando de Soto non e' un economista. E' una brava persona, che ha scritto due libri in cui spiega in maniera spesso suggestiva ed accattivante, non più di due concetti che appartengono agli economisti da tempo immemorabile, e che sono sintetizzabili in poche righe.

I danni derivanti dall'inaffidabilità dei pubblici registri: le frodi informatiche dilaganti nel mondo di common law

Nei Paesi di common law (di diritto anglo-americano) l'affidabilità dei Registri Pubblici, che in Italia è garantita dal controllo del notaio, con le responsabilità e le garanzie connesse, è al centro di una dilagante ondata di frodi e danni economici causati da dati inattendibili, falsificati e fraudolentemente inseriti nei Registri o presentati agli operatori, spesso via internet. Un ruolo fondamentale viene giocato proprio dal massiccio impiego delle nuove tecnologie che, da strumento di efficienza allinterno di una struttura rigorosa di controlli preventivi, si rivelano un vero e proprio cavallo di Troia per frodi e falle nel sistema. Un caso di particolare rilevanza è quello delle title fraud (falsificazioni dei certificati di proprietà immobiliare), fenomeno particolarmente diffuso in Canada, dove sin dal 1999 è in funzione un sistema di pubblicità immobiliare elettronico (praticamente identico a quello che si sta cercando di attuare in Inghilterra) con accesso aperto a più soggetti (anche privati) ed attuato con modalità elettroniche. La title fraud consiste nel vero e proprio "furto" della proprietà immobiliare ad inconsapevoli proprietari, con iscrizione nei Registri immobiliari di certificati di proprietà falsificati. Il frodatore può così ottenere dalla banca lerogazione di un mutuo che viene garantito con liscrizione dellipoteca a carico dei beni appartenenti allinconsapevole proprietario frodato. Il risultato è che il vecchio proprietario da un punto di vista formale perde la casa a favore della banca che può vantare una ipoteca. Il fenomeno disastroso per i consumatori ma anche per il sistema bancario ed assicurativo - ha provocato un tale allarme da portare, nel 2006, alla emanazione di una legge apposita per cercare di arginare il fenomeno (Bill 152). I danni provocati dalla "title fraud" sono stati stimati, nel 2005, in oltre 1,5 miliardi di dollari. Questo ha comportato l'aumento dei risarcimenti, per questo tipo di danni,dal 6% del totale delle somme risarcite, nel 2000, al 33,3% nel 2005. Fino al 2006, essendoci la responsabilità diretta del Registro Immobiliare per questo tipo di danni, le assicurazioni si sono potute rivalere sul Fondo Pubblico istituito per risarcire i danneggiati, con conseguente aggravio dei costi a carico della collettività. Dato che, proprio per questo motivo, il Bill 152 esclude la possibilità di rivalsa sul Fondo Pubblico, è prevedibile un nuovo inevitabile rialzo dei premi assicurativi e, se il fenomeno dovesse continuare o peggiorare, il rifiuto assicurativo per gli immobili.

In questo passaggio il Notaio Barone ci dice che vi sono Paesi, che egli identifica principalmente in quelli di common law, in cui le informazioni nei pubblici registri dei titoli di proprietà sono spesso inattendibili, in particolare a causa di un'alterazione fraudolenta dei dati, anche attraverso strumenti informatici. Non ho informazioni sull'entità del fenomeno e non ho voglia di cercarne. Poniamo che l'affermazione del Notaio Barone sia corretta. Che c'azzecca con la funzione dei notai? Proprio nulla. La veridicità delle informazioni può essere assicurata migliorando la sicurezza dei sistemi informativi e ponendo in essere un sistema di incentivi che limiti le attività fraudolente. Tra questi incentivi, per esempio, un inasprimento delle pene per coloro che se ne rendono colpevoli.

Aggiungo due brevi considerazioni al margine. 1) La pubblicità dei registri immobiliari costituisce un ulteriore esempio di quella trasparenza che in Italia si può solo sognare (beh, ad alcuni fa venire gli incubi). Per esempio, da' la possibilità a Mr. Jones, abitante nello stesso isolato di Mr. Smith, uno dei politicanti locali, di verificare che l'estimo catastale di Smith non sia la meta' del suo. 2) Mi pare azzardato asserire che i notai siano i paladini della verità e della trasparenza. Per quanto riguarda le transazioni immobiliari, per esempio, lo sanno anche le pietre che i corrispettivi indicati sui contratti non corrispondono al vero, al fine di limitare l'imposizione fiscale. Il Notaio Barone continua cosi':

Altri fenomeni di frodi (con danni gravissimi per i consumatori) derivanti da una scarsa affidabilità dei registri pubblici sono:
ID theft (furti di identità), in pratica una varietà di frodi realizzate con la falsificazione dei dati di persone, facilitati dallaccesso telematico senza controlli preventivi. Secondo un rapporto della Federal Trade Commission (FTC) del 2003 ha danneggiato il 4.6% dei consumatori americani sopra i 18 anni (pari a 9,91 milioni di persone), con perdite per 52,5 miliardi di dollari (di cui 47,6 miliardi di perdite per le imprese e 5 miliardi di dollari per i privati). In Canada, il Canadian Council of Better Business Bureaus (CCBBB) ha stimato perdite per i consumatori, banche ed altri operatori nellordine di 2,5 miliardi di dollari canadesi nel 2002; in Inghilterra il Governo ha stimato i danni provocati nel 2005 da ID theft in 1,7 miliardi di sterline, corrispondenti a circa 2,38 miliardi di euro, e la situazione è talmente grave che il governo ha creato un sito dedicato alla lotta alle frodi che coinvolgono il furto di identità.
Real estate fraud (frodi immobiliari) che, attraverso diversi schemi, hanno provocato danni enormi e che hanno come caratteristica comune la falsificazione di documenti ed identità e la collaborazione di soggetti della procedura transattiva (agenti immobiliari ecc). I soggetti protagonisti delle transazioni immobiliari indicano che, in Canada, il valore medio di un caso di frode immobiliare si aggira sui 300.000 dollari e la stima della Quebec Association of Real Estate Agents and Brokers è che il fenomeno ammonti a circa 1,5 miliardi di dollari lanno. In Usa la questione è seguita con attenzione anche dallInternal Revenue Service (il servizio di riscossione delle imposte sui redditi), perché implica notevoli riflessi anche fiscali in termini di perdite di gettito e riciclaggio. Al riguardo è stato presentato nel marzo 2007 un Rapporto Real Estate Fraud: Facts, Figures and ClosedCases dallIRS Criminal Investigation.
Il fenomeno è in costante aumento in tutto il mondo anglo-americano, e si distingue in due fattispecie:
Mortgage fraud (frodi ipotecarie),fenomeno così grave, preoccupante ed in espansione che il Federal Bureau of Investigation (FBI) da tempo lo sta monitorando e sta attivamente cooperando con molte istituzioni pubbliche e private per contrastarne la diffusione. La frode ipotecaria viene messa in relazione, oltre che con la più estesa possibilità di falsificazione offerta dalle tecnologie informatiche, con il crescente affidamento delle istituzioni finanziarie e non finanziarie su soggetti terzi intermediari non qualificati. Questo fenomeno ha creato molte opportunità per frodi organizzate fra i vari soggetti coinvolti, soprattutto nel settore dei mutui. È evidente quindi limportanza che riveste lattendibilità dei soggetti che forniscono dati rilevanti, dato che le ricadute in termini di perdite del sistema sono sempre più elevate, soprattutto laddove si tratta di immobili, il cui valore medio è, come detto, di centinaia di migliaia di euro o di dollari.Su questo problema lFBI collabora, già da tempo, tra gli altri, con la National Notary Association, proprio per ...combattere il problema delle frodi ipotecarie.
Title fraud (falsificazioni dei certificati di proprietà immobiliare) di cui si è parlato.
Car title fraud (frodi con falsificazione dei titoli di proprietà degli autoveicoli): nel marzo 2006 Rachel Weintraub, Direttore della Sicurezza dei prodotti della Consumer Federation of America, con oltre 50.000.000 di associati, ha reso al Congresso degli Stati Uniti una testimonianza circa la gravità dei danni subiti dai consumatori a causa del crescente fenomeno della falsificazione dei titoli di proprietà delle auto, quantificati in 11,3 miliardi di dollari lanno.
Corporate fraud (frodi societarie): la c.d. corporate fraud è quella attuata tramite un utilizzo fraudolento delle modalità operative delle società, accompagnato dalla mancanza di adeguati controlli contabili e finanziari. In forte crescita il fenomeno di retrodatazione delle stock option (opzioni di acquisto delle azioni da parte dei manager), in modo da aumentarne il valore nel momento della vendita. In Italia il fenomeno della retrodatazione si è arginato attraverso lintroduzione, nel 1993, della Legge Mancino,che ha preteso la garanzia dell'intervento notarile per i trasferimenti di partecipazioni societarie, proprio per la sua funzione di controllo di legalità. Il Federal Bureau of Investigation ha indicato la corporate fraud nel suo rapporto annuale sui white-collar crimes come principale priorità della Sezione Crimini Finanziari. Nel corso del 2006, sono stati 490 i casi di corporate fraud su cui lFBI ha investigato: per dare una idea della dimensione economica del fenomeno, soli 19 casi coinvolgono perdite per gli investitori di oltre 1 miliardo di dollari.
Sembra utile ricordare che i costi del contenzioso negli USA sono i più elevati al mondo, pari al 2,3% circa del prodotto interno lordo .

Aggiungo poche note, visto che il post e' già troppo lungo. Prima di tutto desidero reiterare che non riesco proprio a capire su quali basi il Notaio Barone basi il convincimento che per limitare le frodi immobiliari o comunque quelle relative alla falsificazione di informazioni nei pubblici registri, sia necessaria una casta di mandarini che si ergano a supremi difensori dell'interesse pubblico. Ci sono molte altre informazioni la cui accuratezza e, talvolta, riservatezza, sono di importanza vitale per la vita economica, e non solo, di un Paese, la cui salvaguardia avviene senza l'intercessione di una tale casta. Mi riferisco, per esempio, alle informazioni sulla fedina penale e sulla storia sanitaria del cittadino. Le strade da seguire per assicurare la salvaguardia di queste come di altre sensibili informazioni, e' quella dell'avanzamento tecnologico e del rafforzamento degli incentivi. Nei casi in cui la riservatezza non e' rilevante, la trasparenza ed accessibilità dell'informazione e' il miglior modo per garantirne l'accuratezza, dato che da' a tutti la possibilità di confrontarla con le informazioni in proprio possesso.

Infine, non mi capacito di come il Notaio Barone possa citare le frodi societarie come fattispecie che illustri la millantata superiorità del sistema italiano su sistemi di common law, che fanno a meno dei notai. Tra i Paesi sviluppati, l'Italia si distingue per l'incidenza di tali frodi e per la mancanza di tutela di azionisti e creditori. Prova ne e' il livello assolutamente ridicolo della capitalizzazione della Borsa Valori di Milano. Un'ultima nota, infine, sui costi del contenzioso negli Stati Uniti. Ci sono migliaia di studi sul fenomeno. Sfido chiunque a segnalarne uno che concluda che il livello di tali costi sia dovuto all'assenza dei notai. La ragione principale della rilevanza del contenzioso viene spesso individuata nella mancanza di un downside alla chiamata in giudizio. Per esempio, qualora si perda una causa civile, negli Stati Uniti non si viene chiamati al pagamento delle spese processuali della parte vincente. Non ha comunque senso alcuno considerare i costi del contenzioso, senza considerarne i benefici. Una larga parte di questi costi e' dovuta alle class-action lawsuits, uno strumento che si e' rilevato fondamentale per la salvaguardia di interessi diffusi tra una moltitudine di soggetti, ad esempio i consumatori. Di questo strumento, purtroppo indisponibile in Italia, ci siamo occupati in passato.

Ripeto per l'ennesima volta: il legislatore dovrebbe abolire tutte le restrizioni all'entrata nelle professioni e tutti i vincoli alla determinazione dei prezzi dei loro servizi. Dovrebbe altresì circoscrivere le fattispecie contrattuali in cui le parti debbano obbligatoriamente fare ricorso ai servizi di un consulente o esperto di diritto civile. A latere, aggiungo che un governo di centro-sinistra che non riesca in questo, dovrebbe andarsene immediatamente.

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P.S. Pochi minuti fa, mentre mi accingevo a sottoporre il mio pezzo allo scrutinio dei miei augusti colleghi, ho ricevuto un altro email a proposito della medesima questione. L'email, a firma del Dottor Francesco La Spina, riporta molti degli spunti del Notaio Barone, ma ce ne fornisce anche di nuovi. Devo premettere che il Dottor La Spina e' neo-laureato e novizio del praticantato forense e notarile. Pertanto, non me ne voglia, e' probabilmente un'anima candida. E spero tanto che rimanga tale. Il Dottore scrive:

"... visto che secondo lei il notariato è una professione che si tramanda di generazione in generazione le posso ricordare che meno del 10% dei vincitori di un concorso sono figli di notai...non credo che il restante 90% siano tutti nipoti o parenti."

Carissimo, il 10% e' un numero astronomico, soprattutto in considerazione del fatto che molto spesso, se non sempre, i figli esercitano nella stessa città dei loro padri. Il fatto che Lei e la maggior parte dei nostri connazionali non considerino tale percentuale un chiaro indicatore di un elevato livello di nepotismo, e' sintomatico dell'abitudine che si e' fatta alla pressoché totale mancanza di meritocrazia e di mobilita' sociale. Il Dottor La Spina conclude la Sua gentile lettera con il seguente paragrafo:

"Non nego che tra i notai ci siano delle mele marce che non sappiano fare il loro lavoro e che si tratta di una categoria che avrebbe bisogno di qualche modifica (prima di tutto aumentarne il numero) ma è altrettanto vero che garantiscono i rapporti giuridici, non è facile vincere il concorso, hanno una preparazione complessiva di civile e commerciale che nessun altro professionista ha in Italia e sono una delle poche categorie che essenzialmente non ha la possibilità di evadere( la sua affermazione per quanto riguarda l'evasione mi sembra un po' offensiva!!)...nel mentre altre categorie es: avvocati,medici,commercianti etc etc la prima cosa che chiedono al momento del pagamento è "con o senza fattura!"...in ultimo le confesso che un po' la invidio perché gli Stati Uniti sono davvero un bel posto."

Caro Dottore, aumentare il numero dei notai sembra implicare comunque una regolamentazione dell'accesso alla professione. Questo accesso va completamente liberalizzato. Non ci sono vie di mezzo. Non solo. Reitero un punto illustrato all'inizio di questo post: qualora l'intervento di un professionista esperto in materie giuridiche non risponda ad esigenze di salvaguardia dell'interesse pubblico (il che accade nella maggiorparte delle fattispecie contrattuali), la scelta se ricorrere o meno ai suoi servizi deve essere lasciata alle parti contraenti. Infine, la Sua affermazione circa l'impossibilita' dei notai di evadere le tasse mi pare alquanto avventata. Non ho ragione alcuna di avere dubbi sulla sua onesta'. Ma non ho dubbi, bensì certezze, sull'operato di molti (non tutti) i notai. Come ho già affermato, nel caso di pressoché tutte le transazioni immobiliari, il corrispettivo indicato nel contratto e' ben inferiore a quello effettivo. In tutti questi casi, i notai percepiscono una parte della loro parcella in nero. Immagino che qualsiasi notaio ribatterebbe che ciò e' impossibile. Capisco. Come potreste asserire il contrario? Ma ciò non cambia la sostanza.

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Lo dico ancora una volta: liberiamoci dei notai di francesco, 18 Giugno 2007, 00:49

Egregio Dottor Clementi, la ringrazio per l'esauriente risposta, non me ne voglio assolutamente per l'anima candida, anzi! Lo prendo come un complimento...vorrei aggiungere una sola considerazione: il fatto che meno del 10% dei vincitori del concorso sia figlia a sua volta di notaio a mio parere ci deve indurre a non cadere nell' errore che si tratta di una casta in cui domina il nepotismo (credo e spero!) ma che si tratta essenzialmente di una professione comunque aperta a tutti. Dall' altro lato infatti si dovrebbe considerare la situazione drammatica delle Università italiane, dove l'ultimo criterio di scelta dei dottorandi è proprio la preparazione, o la categoria dei giornalisti dove le spintarelle sono essenziali, oppure l' accesso alle facoltà di medicina (quanti sono i figli di medici che per meriti propri o "altrui" prima accedono agli studi e poi alla specializzazione..). Quello che intendo dire è che se anche se sei figlio di falegname (e ci sono stati casi), ma hai voglia di studiare e spaccarti, le tue carte te le giochi, se dopo non riesci pazienza. Inutile negare che ciò che aiuta a studiare è anche l' aspetto economico, ma ciò che davvero ti (mi) motiva è l'ignoranza generalizzata e divagante, la voglia di saperne più degli altri, tanto è che nel caso in cui non dovessi mai fare o superare il concorso non vedrei l' ora di andare in tribunale. Comunque, ancora c' è tempo, chi lo sa che un giorno non mi possa trovare nella sua Università per frequentare un LLM, anche se purtroppo non credo ci troveremo mai d'accordo sulla essenzialità o meno della figura del notaio. Cordialissimi saluti.

Notai figli di notai di michele boldrin, 18 Giugno 2007, 04:13

Gianluca ha gia' detto, e bene, quanto vi e' da dire sulla casta notarile, sull'opportunita' della sua abolizione, sull'impossibilita' della stessa a causa della natura corrotta del sistema politico italiano e del potere di ricatto economico/politico che tale casta esercita. Sui suoi menestrelli marxisto-medievali diremo, quando ve ne sara' tempo, Alberto ed io, che abbiamo avuto il piacere di conoscerne almeno uno ...

Nel frattempo vorrei invece conoscere la fonte obiettiva dell'affermazione secondo cui

"... meno del 10% dei vincitori dei concorsi sia figlia a sua volta di notaio ..."

Tralasciamo il fatto che se fra i vincitori di cattedra in fisica nucleare 1/10 fosse figlio di ordinari di fisica nucleare ci sarebbe da scandalizzarsi - aspettarsi che un notaio capisca che 1/10 e', in casi come questi, un numero enorme e' chiedere troppo alla preparazione scientifica di questi lavoratori altamente qualificati, me ne rendo conto. Vorrei capire da dove viene il numero che costoro citano. Perche' dubito? Perche' fra i pochi notai che ho avuto la cattiva sorte d'incontrare in Italia, due su quattro erano figli di notai.

Ho fatto una piccola ricerca sulla rete. Leggo su Wikipedia che

ad oggi complessivamente circa un quinto del totale dei notai sono figli di notai, e, anzi, tra i promossi dei concorsi più recenti la quota è scesa intorno al dieci per cento.

Notate, tanto per cominciare, che il numero vero e' il doppio del 10%, quest'ultimo si riferisce solo a qualche recente concorso in cui dev'essergli andato male il trucco o in cui v'erano troppi posti in relazione alla fertilita' notarile. L'autore della voce, chiaramente un notaio o simpatizzante/aspirante tale, si affretta ad aggiungere che, in altri concorsi, le cose sono andate diversamente:

C'è da osservare, tuttavia, che ogni concorso, da questo punto di vista, fa storia a sé ed in talune procedure tale quota è stata significativamente più alta

L'unica altra "fonte", si fa per dire, che son riuscito a trovare e' una nota sul Corriere della Sera, la cui origine mi risulta oscura. Dice

I figli finiscono per fare il lavoro dei genitori. Vale per il 50% degli ingegneri, il 21% dei figli di notai e il 35-40% dei rampolli di medici.

Il numero usato per i notai (21%) fa sospettare che questa sia l'origine dei numeri che leggiamo su Wikipedia e che i notai ripetono ... Notate che questo numero non c'entra nulla con l'altro numero, tanto per cominciare. Notate inoltre che, di per se, e' perfettamente possibile che il 100% dei notai siano figli di notai e che, al contempo, solo uno su cinque fra i figli dei notai faccia il notaio ... tutto ovviamente dipende da quanti posti di notaio vi sono e da quanto feconde siano le consorti dei notai.

Non ho trovato altre fonti degne di menzione. Qui e la', su chats in cui si dibatte molto animatamente, ho visto ripetere la stessa cifra, piu' o meno aggiustata (un 18% di qua, un "po' meno d'un quinto" di la' ...) ma mai una fonte controllabile e trasparente.

In compenso ho trovato ripetute, ad nauseam, due affermazioni. Prima: che per passare il concorso devono studiare tanto, come se questo giustificasse i loro parassitici emolumenti e lo stato di casta di cui godono. Costoro non sembrano capire che non vi e' alcuna relazione fra la difficolta' dell'esame ed il valore sociale della professione, e che la difficolta' e' funzionale solo al mantenimento del monopolio. Proviamo con un esempio paradossale, forse intendono. Si potrebbe creare la nuova figura professionale del "Super Parassita" che deve, per legge, essere testimone e controfirmare ogni compravendita di pane e/o grissini (attestando che di pane e/o grissini si transatta), percependo una tariffa pari al 5% del valore della transazione. Chiunque potrebbe acquisire il titolo di Super Parassita passando un esame nazionale consistente nella declamazione, a voce alta, dell'intera Divina Commedia, dell'Eneide, l'Odissea, l'Iliade, il testo di Zwirner che si usava a Ingegneria per Analisi 1, il primo volume delle Lezioni di Fisica di Feynman ed, infine, il testo delle Foundations di Samuelson, a rovescio. Sospetto che, anche nello spazio di qualche decennio, riusciremmo forse ad avere un paio di prodigiosi (e mostruosi) Super Parassiti in grado di esercitare tale professione avendo superato il debito nazional concorso. Costoro guadagnerebbero cifre enormi, sostenedo d'essere persone altamente qualificate, che hanno studiato vent'anni per passare l'esame, e che svolgono una funzione d'estrema utilita' sociale: prova ne sia che gli acquirenti di pane e/o grissini non si portano mai a casa cacca fritta e mosche sott'olio. Sarebbero, invece ed ovviamente, solo dei parassiti dotati di prodigiosa memoria (ed ai quali consiglierei di frequentare i casino' per giocare a black jack ...)

La seconda affermazione dice che la percentuale di "ereditarietà" e' ben maggiore fra farmacisti, medici, avvocati ... quindi, concludono i nostri tutori del codice civile, perchè prendersela con i notai, se cosi' fan tutti? Questa la lascio a qualcuno piu' volenteroso di me.

Rimango invece in paziente attesa che qualche notaio, o pargolo di tale, mi spieghi da dove vengono i dati sull'ereditarieta' professionale, e quali son quelli giusti e quali quelli erronei.

Re: Notai figli di notai di gianlu13, 21 Giugno 2007, 09:11

Gentile Michele Boldrin,

mi permetta di provare a spiegarle perchè esiste questo mito che tutti i notai, o un alta percentuale di essi, sono figli di notai. Per superare il concorso, o meglio per sperare di superarlo, occorrono anni di studi e correlativi sacrifici post lauream. Il concorso notarile mediamente si vince verso i 35 anni, ovvero al 2° o 3° concorso affrontato. Secondo lei il figlio del metalmeccanico che, con tantissimi sacrifici è giunto alla laurea, può permettersi di chiedere alla propria famiglia di sostenerlo economicamente per un periodo di tempo potenzialmente superiore a 10 anni? é ovvio che solo chi ha una famiglia dietro che supporta questo investimento di tempo può permettersi di sciegliere la carriera notarile. Quindi non è necessario essere filgi di notai per diventare notai, bisogna semplicemente avere la possibilità di investire e rischiare 10 anni della propria vita sui libri senza patemi d'animo. Va benissimo anche essere figli di avvocati, medici, imprenditori ect. E' altresì ovvio è naturale che i figli tendano a seguire le orme dei propri padri e quindi è naturale che è più probabile che sia un figlio di notaio ad intraprendere lo studio del concorso notarile piuttosto che il figlio di un farmacista.

Questi sono fenomeni economici che sono certo lei è in grado di capire perfettamente. Se poi vogliamo parlare di sistemi giuridici comparati è un altro discorso, forse sarebbe il caso di avere delle basi solide prima di avventurarsi in tali argomenti, o no?

Unicuique suum tribuere,

Cordialmente

Re: Notai figli di notai di lodovico, 21 Giugno 2007, 15:24

Il notaio guadagna come tutti gli altri professionisti, e spesso anche di meno.

Solo che dichiara tutto allo Stato considerati i rigorosi controlli che avvengono per ogni atto.

Ogni 1.000 euro date al notaio 900 sono tasse di trasferimento bolli e balzelli vari pretesi dallo Stato e incamerati per lo Stato dal notaio.

I restanti 100 euro sono 20% iva 46% imposta sul reddito e solo ciò che rimane, detratte le spese dello studio è il guadagno netto del notaio.

L'onorario del notaio è calmierato dallo Stato. Altro che liberalizzazione. I notai sarebbero felici di una vera liberalizzazione. La verità è che oggi lo Stato dice che al ribasso non vi è limite mentre se un notaio vuole essere pagato di più lo Stato ha previsto un tetto massimo. Questo è il libero mercato?

No. E' un mercato regolamentato a tutela dei consumatori. Il libero mercato massacrerebbe il consumatore esattamente come la liberalizzazione degli affitti ha fatto schizzare in alto i canoni di locazione.

L'agente immobiliare che opera in libera concorrenza per lo stesso immobile si fa pagare 10 volte più del notaio che invece ha un limite massimo all'onorario e non un limite minimo .

Lo dico ancora una volta: liberiamoci dei notai di stefano, 18 Giugno 2007, 08:13

Vorrei portare la mia esperienza con i notai.

Dato che con il decreto Bersani adesso c'è o ci dovrebbe essere la portabilità del mutuo, la concorrenza tra banche ha portato ad un abbassamento notevole dei costi del mutuo. A parità di tasso di riferimento lo spread è diminuito di circa un punto in due anni: da euribor 3m + 1,6 a euribor 3m + 0,6. I miei colleghi ed io fiutiamo l'affare dato che la banca ci dà la possibilità di rinegoziare i mutui già accesi dai nostri clienti con altre banche nel passato con nuovi tassi sicuramente migliorativi. Il costo del notaio, dato che le penali di estinzione sono uguali per tutti i vecchi mutui (ridotte allo 0,5% dall'accordo banche-associazioni di consumatori) diventa un elemento determinante per la convenienza o meno dell'operazione. A questo punto iniziamo a chiamare i notai della zona, ci presentiamo e al telefono proponiamo un accordo: a chi ci fa tariffe scontate possiamo portare circa 50 mutui in un anno. (60.000 euro di fatturato)

Domanda: quanti notai ci hanno detto di essere interessati ad avere una collaborazione con noi?

Di quelli interessati, quanti si sono dimostrati disponibili ad uno sconto?

Di quelli disponibli allo sconto, quanti hanno offerto uno sconto sulle tariffe notarili (stabilite dall'ordine) superiore all'8%

Provate ad indovinare la risposte. Non ce la fate? Ve le dico io.

Un solo notaio si è dimostrato disponibile, ma solo perchè aveva appena aperto lo studio. Lo sconto è pari all'8%.

Re: Lo dico ancora una volta: liberiamoci dei notai di Ettore Panetti, 18 Giugno 2007, 10:24

Premessa: io sono figlio di notaio e ho due cugini notai a loro volta, ma ho deciso di studiare (si fa per dire...) economics, quindi non sono entrato nel gruppo dei "figli di". Qui riporto le mie opinioni, sulla base di quello di cui sento parlare in casa, e con una spruzzata di microeconomics imparata nell'advanced course in terza elementare. Magari non sono credibile, ma chissà...

Prima considerazione: assolutamente d'accordo che il problema dei notai è la presenza di enormi barriere all'entrata, e nel mio piccolo sample è forte l'idea che la liberalizzazione, volente o nolente, prima o poi ci sarà. Io stesso non ritengo però che la liberalizzazione possa avere grandi effetti. Il rapporto tra notaio e cliente è simile a quello tra banca e debitore, nel senso che, data la complessità delle operazioni e la presenza di enormi asimmetrie informative (sopratutto nel mercato immobiliare), il cliente tende a instaurare un rapporto fiduciario molto forte col "proprio" notaio. Ho visto centinaia di volte mio padre chiedere a clienti sconosciuti da dove venissero, e dare (gratuiti) consigli legali a clienti trentennali su mille faccende che poco c'entrano con l'attività notarile. In questo, il notaio assomiglia più a un confessore, e la liberalizzazione purtroppo non cambierà la situazione, perchè non verrebbe intaccato il problema fondamentale: l'incredibile bizantinismo della legislazione italiana. Questo ha due effetti negativi: da un lato, fa sì che solo pochi eletti siano capaci di vincere il concorso da notaio, dopo anni e anni di studio (nel mio sample, in media quasi 10), dall'altro rende il notaio indispensabile.

Seconda considerazione: mettiamo che il governo attuale deliberi (ipotesi dell'irrealtà) che chiunque passi il concorso da notaio possa operare sul territorio nazionale dovunque voglia, come per gli avvocati. Dato che il testo del concorso è scelto da una commissione in maggioranza composta da membri dall'ordine, ci si ritroverebbe solo con un esame più difficile, e la barriera all'entrata non verrebbe minimamente intaccata. Vogliamo allora passare al concorso pubblico, con temi decisi dal ministero della giustizia, tipo vigili urbani? Non credo sarebbe un sistema migliore.

Terza considerazione: finchè non si darà ai notai almeno un contentino per addolcire la pillola della liberalizzazione, non si intaccherà la loro avversione all'apertura del mercato. La mia proposta è la seguente: diamo ai notai la possibilità di creare società con altri notai, avvocati o commercialisti, e mettere su degli studi di consulenza legale a 360 gradi. Attualmente è vietato, ed è spesso vissuto come un vero e forte limite allo sviluppo dell'attività notarile. Gli effetti positivi potrebbero essere due: oltre che rompere il fronte del no alla liberalizzazione, si potrebbero creare economie di scala e sinergie, e ridurre il problema informativo negli atti legali.

Quarta considerazione: lo sconto lo fanno solo i notai giovani, come accennato prima. Quindi da un lato si spende meno, ma dall'altro si perde in esperienza. Certo, se il mercato funzionasse, dovremmo essere liberi di scegliere il nostro punto di ottimo sul trade-off "risparmio-qualità", ma visto che non lo siamo... Io ci starei attento!

Re(1): Lo dico ancora una volta: liberiamoci dei notai di stefano, 18 Giugno 2007, 10:40

Caro Ettore,

possiamo concordare che l'atto di mutuo è perlomeno standardizzato? Servono davvero 10 anni di studio? Servono davvero 1200- 1400 euro per la firma di un notaio? Serve davvero un notaio con molta esperienza?

Re(2): Lo dico ancora una volta: liberiamoci dei notai di Ettore Panetti, 18 Giugno 2007, 11:09

Stefano,

l'atto di mutuo è più o meno standardizzato? Dipende dal mutuo, ma in generale sì.

Servono davvero 10 anni di studio? No, ma tanto studio sicuramente sì. Non a caso, la preparazione dei notai è molto più elevata di quella di un qualsiasi avvocato, e molto spesso i laureati in giurisprudenza fanno prima il concorso da procuratore (più accessibile), per avere le spalle coperte, e poi provano l'altro. L'entrata nel mondo notarile, sempre sulla base della mia esperienza personale, avviene dopo i 30 anni, che è un tempo spropositato (e forse la ragione per cui io sto studiando l'home-equity-bias invece della nullità nel contratto di usufrutto).

Servono davvero 1200-1400 euro per un notaio? Non so.

Serve davvero un notaio con esperienza? Assolutamente sì.

Come ho detto prima, il problema è uno solo: il bizantinismo della legislazione italiana. Finchè non si modifica quello, il contratto di mutuo, per quanto standardizzato, richiederà la presenza di un notaio, serviranno 10 anni di studio per vincere il concorso, i notai costeranno tanto, e la loro esperienza sarà fondamentale.

Re(1): Lo dico ancora una volta: liberiamoci dei notai di gian luca clementi, 18 Giugno 2007, 13:22

Ettore, innanzitutto mi congratulo per la tua disponibilita' a considerare la questione con una certa apertura mentale, nonostante tu provenga da una famiglia notarile. Non e' cosa da poco.

Sulla tua prima considerazione. Nel mio post ho detto piu' volte che gli azzeccagarbugli, in some shape or form, possono tornare utili in diverse situazioni. In particolare, come dici tu, a causa dei bizantinismi della legge.

Sulla tua seconda considerazione: forse non mi sono spiegato bene. I concorsi e gli ordini professionali vanno aboliti, e non solo per i notai. Il concorso e' il meccanismo che massimizza il nepotismo e la corruzione, ma questo non e' il punto che piu' importa in questo caso. Il notaio deve essere equiparato ad un consulente, in questo caso in materia di diritto civile, cui deve essere data la possibilita' di esercitare unicamente previa comunicazione di inizio attivita' alle autorita' locali. Qualora il legislatore si ostini ad affidare a tali consulenti l'onere di garantire la veridicita' di fatti o documenti, si puo' pensare all'obbligo di assicurarsi - qui negli US, ad esempio, tutti i medici sottoscrivono malpractice insurances - e anche ad un piu' severo regime sanzionatorio.

Terza considerazione: contentino? Mi spieghi per cortesia per quale ragione dovremmo dare un contentino a 5.000 famiglie di ultra-ricchi che tali sono diventati alle spalle di tutti gli altri italiani, solo perche' la legislazione da' loro un privilegio di carattere medievale? Quando i nostri nonni hanno cacciato i Savoia, li hanno forse risarciti? Quando abbiamo aperto agli import cinesi, abbiamo risarcito i calzaturieri? Quando il caso Bosman ha rimosso ogni vincolo al numero di calciatori comunitari per squadra, abbiamo forse risarcito quelli nostrani?

Quarta considerazione: ci risiamo, con questa qualita'. 1) la maggiorparte degli atti notarili e' completamente standardizzata. La segretaria stampa i moduli, e il notaio firma. E poi, chiaramente, incassa. 2) se il mercato funzionasse? Credo ti sia sbagliato. Intendevi dire: se lasciassimo che il mercato funzioni. Certo, se lasciassimo che il mercato funzioni, non staremmo qui a fare queste considerazioni...

Re: Lo dico ancora una volta: liberiamoci dei notai di lodovico, 21 Giugno 2007, 15:38

Io credo che la qualità della prestazione tuteli il cittadino meglio di qualsiasi sconto.

Se per risparmiare il 20% o il 30% o magari il 50% sul già calmierato onorario notarile rischio di perdere la casa preferisco non chiedere sconti.

Evidentemente il notaio non riduce la qualità del suo servizio pur di accaparrarsi il cliente (come invece farebbe un commerciante qualsiasi il cui unico obiettivo è il guadagno).

Su di un onorario calmierato dallo Stato fare uno sconto eccessivo significa necessariamente ridurre la qualità della prestazione.

Lo dico ancora una volta: liberiamoci dei notai di giulio zanella, 18 Giugno 2007, 09:44

L'affermazione piu' irritante, almeno per me, nella mail di Alberto Barone, e' che i notai tutelino i piu' deboli. In Italia, come altrove, e' comune appellarsi alla tutela dei deboli per giustificare posizioni di privilegio. Lo fanno i politici in primis, molti alti prelati e, scopro oggi con sorpresa, anche i notai. Nel caso specifico, questo concetto e' espresso due volte, in forme diverse, negli stralci riportati da Gianluca:

(1) la tutela ex-ante e' piu' economica di quella ex-post

(2) la certezza dei diritti di proprieta' e' condizione necessaria allo sviluppo

Sul punto (1), il pagamento della parcella notarile e' certo mentre un procedimento giudiziario e i suoi costi (ammesso che siano sempre superiori) sono incerti. E' come un'assicurazione. Allora vorrei (a) essere libero di assicurarmi o no a seconda delle mie preferenze per il rischio e della cura che metto nel prevenire "il sinistro"; (b) essere libero di accedere al mercato assicurativo senza essere costretto ad assicurarmi con un notatio (che assicuratore non e').

Sul punto (2) niente da obiettare, solo che -- come ha esaurientemente illustrato Gianluca -- la funzione dei notai come li conosciamo oggi in Italia non e' necessaria, sebbene potrebbe essere sufficiente, alla certezza dei diritti di proprieta'. E ci sono modi piu' efficienti di garantirla.

Capisco i notai, che razionalmente sfruttano inefficienze del sistema accaparrandosi rendite cospicue. Ma non accetto l'ipocrisia della tutela dei deboli a giustificazione di questo comportamento. In questo caso tra i deboli ci sono i meritevoli che non possono accedere ad una professione a causa della limitazione della concorrenza e le famiglie che devono trasferire forzosamente a un notaio quasi un terzo del proprio reddito netto annuale se vogliono acquistare un appartamento (fonte: la mia e' una di queste, small sample ma il processo mi pare abbastanza standard). Due facce della stessa medaglia, ovviamente.

Re: Lo dico ancora una volta: liberiamoci dei notai di lodovico, 21 Giugno 2007, 15:57

Chi studia il diritto sa che individuare la proprietà di un immobile è cosa difficilissima.

Si parla a riguardo di "probatio diabolica".

Quando dal notaio si stacca un assegno di euro 12.000 (gran parte del reddito annuale del cittadino) per un appartamento di euro 100.000 la somma è così suddivisa:

10.000 imposta di registro versata dal notaio allo Stato

700 bolli, volture trascrizioni tassa archivio contributi balzelli vari versati dal notaio allo Stato

Restano euro 1.300 pagati i dipendenti e le spese di studio, contributi pervidenziali, l'iva al 20% e il 46% irpef versata direttamente allo Stato, il resto è il guadagno del notaio.

Se il notaio guadagna bene, non dipende dall'onorario che ripeto a difesa del consumatore è calmierato, ma dal fatto che il notaio in un anno riesce a stipulare molti atti.

Se i notai fossero 180.000 come gli avvocati (o se i notai fossero mischiati agli avvocati) non è che ne migliorerebbe la concorrenza come dimostrano gli onorari degli avvocati notevolmente più elevati di quelli notarili.

Il vero risparmio che si può e si deve chiedere allo Stato è la riduzione delle infinite imposte che si devono pagare per un trasferimento immobiliare.

Se si eliminassero tutte le tasse l'assegno da staccare al notaio sarebbe veramente irrisorio meno di quanto chiede un geometra non laureato per persentare una dichiarazione di successione.

Re(1): Lo dico ancora una volta: liberiamoci dei notai di giulio zanella, 21 Giugno 2007, 23:42

No, la composizione della somma non e', in generale, quella indicata. Per esempio, per una prima casa (il motivo principale per cui il comune cittadino e' volente o nolente cliente di un notaio) non c'e' imposta di registro, per cui nel tuo esempio circa i tre quarti del totale costituiscono l'onorario imponibile. Che su questo poi si paghi l'irpef non lo trovo scandaloso. E gli altri costi non c'entrano niente (e poi se il notatio in questione ha un'aliquota marginale del 46% non se la passa poi cosi' male). Infine, esistono ancora appartamenti da 100mila euro?

Se i notai fossero 180.000 come gli avvocati (o se i notai fossero mischiati agli avvocati) non è che ne migliorerebbe la concorrenza come dimostrano gli onorari degli avvocati notevolmente più elevati di quelli notarili.

La differenza tra gli onorari di avvocati e notai non dimostra niente sulla concorrenza all'interno delle due professioni (per esempio il fatto che in media un calciatore professionista guadagni piu' di un tassista a Roma o Milano non dimostra che tra i calciatori c'e' meno concorrenza che tra i tassisti, infatti sappiamo che vale il contrario). Se il dubbio persiste, penso che se l'ordine dei notai aumentasse l'offerta da 5mila a 180mila avremmo finito di discutere, almeno per un po'.

Re(2): Lo dico ancora una volta: liberiamoci dei notai di lodovico, 22 Giugno 2007, 00:27

E' evidente che non conosci la materia.

Nel caso di prima casa l'imposta è solo ridotta dal 10% al 3% in caso di registro 4% in caso di iva.

Il calcolo resta identico solo che l'imposta invece di essere 10.000 euro sarà 3.000 più imposta ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro per due).

Onorario del notaio per la prima casa è poi ridotto del 30%.

Se l'appartamento è di euro 500.000, mi aiuti a dire, lo Stato chiede 50.000 (dico cinquantamila euro di imposta di registro per la seconda casa e 15.000 (dico quindicimila) se è prima casa. Onorario del notaio circa 2.000 euro al lordo dal quale devi detrarre le spese di studio (perchè dici che gli altri costi non c'entrano niente? CENTRANO ECCOME!!!)il 20% di iva ed irpef ecc. come sopra.

Dell'assegno di 52.000 euro che si stacca (impropriamente) al notaio in caso di seconda casa o dell'assegno di 17.000 euro che si stacca (impropriamente) al notaio in caso di prima casa meno di mille euro sono l'onorario del notaio da cui detrarre le spese di studio (dipendenti, commercialista informatico ecc.ecc.). Se fosse terreno agricolo l'imposta salirebbe al 18% pari ad euro 90.000 (DICO NOVANTAMILA DI IMPOSTA DI REGISTRO) onorario del notaio sempre lo stesso netto meno di mille euro.

Nessuno vole sostenere che il notaio guadagni poco, voglio solo evidenziare che il grosso guadagno del notaio a fine anno dipende dalla quantità di lavoro che svolge e non dal costo elevato della prestazione notarile. E la GROSSA SPESA PER L'UTENTE DIPENDE SOLO DALLA AVIDITA' DELLO STATO (90.000 EURO DI IMPOSTA PER UN TERRENO AGRICOLO DEL VALORE DI 500.000 EURO!!!!)

Se la stessa operazione fosse pagata ad un avvocato costerebbe tre volte di più, nonostante (proprio perchè) gli avvocati sono in 180.000 in concorrenza tra loro. Lo stesso dicasi nel caso in cui il numero dei notai fosse elevato a 180.000.

Al supermercato che tanto piace A NOI e a questo governo si spende poco perchè pochi sono i supermercati (oligopolio) e quindi hanno una grossa mole di lavoro. Ma come; ci piacciono i supermercati che sono un vero oligopolio? Ma non eravamo per il libero mercato?

Il notariato è un po' come un supermercato: costa meno di tutte le analoghe professioni (avvocati, agenti immobiliari) perchè i notai sono pochi e fanno molti atti.

Se gli avvocati invece di essere 180.000 fossero magari 20.000 sicuramente costerebbero di meno anche loro. Lo stesso dicasi per le molto più costose agenzie immobiliari.

Se vogliamo veramente risparmiare concentriamoci sui 50.000 euro che lo stato chiede per il trasferimento nell'esempio sopra fatto (n.b. diventano 90.000 euro se si tratta di terreno agricolo imposta di registro al 18%) .

Il problema è l'imposta di registro o l'onorario del notaio?

VOGLIAMO RISPARMIARE 90.000 EURO DELL'IMPOSTA DI REGISTRO DELLO STATO ITALIANO O I NOVECENTO EURO DEL NOTAIO?

Re(3): Lo dico ancora una volta: liberiamoci dei notai di Marco Paccagnella, 22 Giugno 2007, 00:49

Beh, affascinante, non c'è che dire. Minore è l'offerta, minore il prezzo: non fa una grinza. Dopotutto è detto da uno che conosce la materia.

Re(4): Lo dico ancora una volta: liberiamoci dei notai di fausto panunzi, 22 Giugno 2007, 07:40

L'affermazione secondo cui i prezzi sono bassi perchè i supermercati sono pochi sembra in effetti dischiudere nuove frontiere per la teoria economica. Portata all'estremo, ci fa concludere che i prezzi dei beni venduti nei supermercati sono al loro minimo quando c'è un unico supermercato. Fantastico!

Re(3): Lo dico ancora una volta: liberiamoci dei notai di giulio zanella, 22 Giugno 2007, 09:00