Ottimo articolo, condivido al 99%. L'1% di disaccordo riguarda l'associazione della parola profitto a Gianni Agnelli.  Il termine lo associo assai più facilmente a qualche imprenditore vero (e attuale difensore delle sue rendite monopolistiche), tipo Bill Gates .

Il termine 'Gianni Agnelli' lo associo molto più facilmente a 'sussidi statali', 'protezionismo' e, orrore degli orrori, 'Juventus'.

Chi, al contrario, acquista un immobile attraverso un mutuo interest only, sta fondamentalmente scommettendo sull'incremento del valore dell'immobile (si spera che il prezzo dell'immobile salga al di sopra del prezzo di acquisto per ripagare il mutuo ed intascare la differenza): in altre parole equivale ad essere lungo un contratto future sul prezzo dell'immobile, con una potenziale loss pari al valore dell'immobile.

Perche'? Con un mutuo interest-only l'immobile di fatto non diventa mai di proprieta', dato che il capitale non e' mai ripagato (e comunque il lien mantiene l'immobile sotto il controllo del lender anche nei mutui normali finche' il ripagamento e' completato). Prendere un mutuo interest-only non mi pare poi molto diverso dall'affittare, a parte che l'affitto varia con i tassi d'interesse anziche' con la normale dinamica del mercato immobiliare...

Giulio, mi stupisco che proprio tu ti macchi di bieco paternalismo sovietico. Se il cittadino x (cittadino comune, come lo chiami tu) e la banca y decidono liberamente di firmare un contratto, per quale motivo tu ti arrogheresti il diritto di impedir loro di farlo?  In virtu' della tua autorita' morale? O delle tue conoscenze scientifiche?

A parte questo, mi dici dove eri con la testa quando ti sedevi nella classe di Backus a Stern? Pensavi sempre alla bionda? Poni che vi sia un giovane banker con profilo di reddito crescente che vuole spendere le entrate correnti in attivita' ludiche di vario tipo. Mi spieghi perche' le vuoi impedire di comprarsi una townhouse e fruire delle detrazioni degli interessi sul mutuo?

Per Enzo: il mutuo interest only equivale ad un affitto esclusivamente se ipotizzi che il costo di default sia pari a zero. Ipotizziamo che X compri una casa a 100, prendendo 90 in prestito. Se il valore della casa scende sotto 100, ma sopra 90, X vende la casa, ripaga la banca e perde la differenza. Se il valore dell'immobile scende sotto 80, X va in default.

Ah, certo, ma perdere la differenza ha il costo della perdita :-) Il punto e' semmai che i mutui interest-only incoraggiano l'insolvenza, specie se:

- Il mutuo era del 100% del valore (niente downpayment da perdere)

- Le regole sulla bancarotta personale sono indulgenti: come, in particolare, sono state rese dal 1978, per poi essere solo parzialmente emendate nel 2005. Secondo quest'articolo , una bancarotta personale sotto Chapter 7 fino al 2005 costava tra 800 e 1400 dollari, e dal 2005 il suo costo e' salito a 1400 - 2400 dollari. Sempre un'inezia rispetto al costo della casa, anche se l'articolista di Businessweek vuole ridurlo ulteriormente...

Caro Alberto, ci sono due cose che vorrei dire, una in accordo con quanto scrivi e un'altra in parziale disaccordo.

 Che in Italia vi sia, da parte di alcuni, un atteggiamento censorio nei confronti di coloro che prendono a prestito denaro per l'acquisto di beni che non sono considerati essenziali, parlo sopratutto del credito al consumo nei supermercati e negli stores di elettronica (per comprare telefonini e televisori) è cosa che ho potuto sperimentare anche io quando facevo volontariato per la Caritas diocesana (ero giovane e idealista). Nel senso che durante i vari incontri che si tenevano durante l'anno, e a cui partecipavo, anche a livello nazionale, l'incremento del credito al consumo era visto o come segno della crescente incapacità delle famiglie a seguire il passo della inflazione (o di quello che si riteneva fosse l'inflazione), oppure lo stesso credito al consumo finiva per essere assimilato ad uno dei tanti segni del tempo, fatto di consumismo, acquisto di cose che "realmente" non servono (nota: lo decidevano loro cosa serviva o meno alla gente). Vi è certamente un atteggiamento moralistico in entrambe le posizioni riportate sul credito al consumo: infatti in entrambi i casi coloro che decidono di contrarre un debito sono sempre visti come incapaci di poter scegliere, o perchè costretti dall'inflazione, o perchè irretiti da un modello culturale e di consumo, che chiaramente la caritas stigmatizzava. Ad onor del vero devo aggiungere che nei centri di ascolto caritas, effettivamente si presentava gente che pur avendo le pezze al c..., avendo stipulato più finanziarie, magari per l'acquisto di beni non proprio necessari, chiedeva aiuto per poter rientrare del debito...ovviamente questo non dice nulla sul ruolo del credito al consumo perchè penso che la stragrande maggioranza di coloro che prendono soldi a prestito acnhe per consumi minuti (non so come altro chiamarli) penso che poi restituiscano tutto.

Sull'atteggiamento moralistico di cui sopra, segnalo infine un servizio del tg1 della sera di ieri, 14/12/2007, dove l'inviato da New York, in un patetico tentativo di rintuzzare le critiche del NYT all'Italia, segnalava, appunto, come esempio del fatto che gli americani non fossero in ottime acque, che vivevono sopra le loro possibilità, che, orrore, hanno un sacco di debiti e così via. Per chi volesse leggere l'articolo in inglese del NYT, vedi:http://www.nytimes.com/2007/12/13/world/europe/13italy.html?_r=1&oref=slogin.

E veniamo a cio su cui non sono d'accordo.

Nel tuo articolo, giustamente stigmatizzi l'atteggiamento paternalistico che si assume talvolta nel parlare del debito, per cui coloro che non riescono a rendere i soldi sono sempre poveretti obnubilati dai cattivi e così via. Lungi da me un simile atteggiamento. E però almeno un caso di malafede da parte delle banche nella vendita di prodotti finanziari, ad enti pubblici, lo conosco, perchè è stato trattato diffusamente in  una scorsa puntata di Report. Se ti interessa vedi: http://www.report.rai.it/R2_popup_articolofoglia/0,7246,243%255E1074824,00.html (c'è sia la trascrizione della puntata che il video integrale). Ebbene da quello che ho capito, il tipo di prodotti finanziari venduti dalle banche, anche quelle straniere, agli enti pubblici italiani, prevalentemente comuni, è stata fatta senza che gli amministratori politici e gli amministrativi degli stessi capissero effettivamente non dico le clausole, ma nemmeno il senso in termini economici di quello che firmavano. In più, in un aggiornamento successivo della stessa puntata, è stato detto che in UK la vendita di quei prodotti finanziari agli enti pubblici è stata proibita, perchè ritenuta speculativa.

Insomma il mio punto è semplice: sono contrario al paternalismo e a favore della responsabilità individuale, in tutti i campi, ma si può ammettere che da parte delle banche e degli intermediatori finanziari vi sia talvolta il tentativo di rifilare bidoni, come nel caso documentato da Report?

La mia seconda domanda è questa: ammesso che la responsabilità è dei singoli, nel comprendere tutte le parti di un contratto che firmano (dal punto di vista giuridico credo sia difficile dimostrare di essere stati oggetto di una truffa), una volta che si manifesti un problema di rientro del debito da parte di un numero considerevole di debitori, non è forse giusto chiedere alla banca di venire incontro ai clienti rinegoziando i termini del credito?

Dunque Alberto, capisco il tuo ragionamento, ma dopo? Se ci sono comportamenti speculativi delle banche, e in alcuni casi ci sono, almeno se la puntata di Report è veritiera (ma lo è senno sarebbe stata già querelata), e posto che cmunque ci sono alcuni debitori, con famiglia, che hanno problemi nel restituire i debiti contratti, non è il caso di capire come aiutarli (magari a non perdere la casa), piuttosto che parlare dei massimi sistemi, ovvero free will, behavioural economics and so on?

Infine per farci due risate, per chi non l'avesse visto:

http://www.youtube.com/watch?v=SJ_qK4g6ntM

Grazie Marcox. L'atteggiamento della Caritas di cui racconti non mi sorprende, purtroppo. Il livello di ignoranza economica della Chiesa mi ha sempre impressionato (dopo tutto si dice fosse Zamagni a scrivere le encicliche "sociali" a Giovanni Paolo II. E anche il cardinale Martini che mi pare abbia sempre dimostrato doti di sofisticatezza intellettuale non comuni, di economia ha sempre capito poco (a giudicare da interviste e articoli di stampa).

Su quanto domandi

si può ammettere che da parte delle banche e degli intermediatori finanziari vi sia talvolta il tentativo di rifilare bidoni, come nel caso documentato da Report?

Beh, mi pare una domanda retorica. Certo che si puo' ammettere Il mondo, anche quello economico, e' pieno di farabutti. (Guardero' il clip di Report, grazie).

Questo pero' non giustifica interventi ex-post di "aiuto." Motiva piuttosto interventi ex-ante di regolamentazione che garantiscano ad esempio trasparenza. Ma non aiuti ex post. Parli anche di "speculazione" della banche. E' il loro lavoro. Niente di male. "Speculazione" e' un'altra parola con connotazione etica negativa (Chissa' cosa ne pensano alla Caritas della speculazione... :)   scherzo) che non dovrebbe averla. 

Fammi essere pedante. Mi chiedi:

una volta che si manifesti un problema di rientro del debito da parte di un numero considerevole di debitori, non è forse giusto chiedere alla banca di venire incontro ai clienti rinegoziando i termini del credito?

 Cosa vuol dir"giusto"? Stiamo parlando di morale? E' giusto aiutare uno che ha sbattuto la testa in un incidente in moto senza avere il casco? Certo che e' giusto, anche se non aveva il casco. E' giusto aiutare i figli di uno che ha perso la casa al casino' di  Montecarlo? Certo che e' giusto. Ma davvero vogliamo mettere un funzionario della Banca d'Italia davanti la porta del casino' a staccare assegni a chiunque perda soldi, per aiutarne i figli? Perche' e' questo che chiedi. (E non e' che i casino' non "speculino"). 

No, la giustizia morale e' cosa diversa dall'efficienza economica.  

Segnalo dalla finanziaria in fase di approvazione i seguenti comma:

483. Per i contratti di mutuo riferiti all'acquisto di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale del mutuatario, questi può chiedere la sospensione del pagamento delle rate per non più di due volte e per un periodo massimo complessivo non superiore a diciotto mesi nel corso dell'esecuzione del contratto. In tal caso, la durata del contratto di mutuo e quella delle garanzie per esso prestate è prorogata di un periodo eguale alla durata della sospensione. Al termine della sospensione, il pagamento delle rate riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo.
484. La sospensione prevista dal comma 483 non può essere richiesta dopo che sia iniziato il procedimento esecutivo per l'escussione delle garanzie.
485. Nel caso di mutui concessi da intermediari bancari o finanziari, il Fondo istituito dal comma 482, su richiesta del mutuatario che intende avvalersi della facoltà prevista dal comma 483, presentata per il tramite dell'intermediario medesimo, provvede al pagamento dei costi delle procedure bancarie e degli onorari notarili necessari per la sospensione del pagamento delle rate del mutuo.
486. Per conseguire il beneficio di cui al comma 483, il mutuatario deve dimostrare, nelle forme stabilite dal regolamento di attuazione previsto dal comma 487, di non essere in grado di provvedere al pagamento delle rate del mutuo, per le quali chiede la sospensione, e degli oneri indicati al comma 485.
487. Con regolamento adottato dal Ministro dell'economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della solidarietà sociale, sono stabilite le norme di attuazione del Fondo di cui ai commi da 482 a 486.

Perchè tutta questa meraviglia, cari economisti? Forse perché alcuni di voi conoscono meglio gli U.S.A. che non l'Europa? O perché ragionano secondo i principi della scienza, trascurando le deviazioni imposte dalla politica? Due o tre osservazioni:

1 - negli U.S.A. da anni si discute di predatory lending a proposito dei mutui alla clientela subprime, se ne sono occupati agenzie governative e studiosi di law and economics, non necessariamente behavioral; sembra proprio che prassi poco trasparenti siano comuni (peraltro riferite a finanziatori non bancari), ciò che rappresenta un problema anche se non giustifica le aberrazioni economiche dei commentatori citati;

2 - in vari stati Europei la protezione legislativa e regolamentare dei consumatori ha raggiunto livelli tali da far sì che qualche scrittore abbia ravvisato una tendenziale ostilità dell'ordinamento giuridico nei confronti del finanziatore, soprattutto nell'ambito del credito al consumo e nel credito immobiliare: si tende a porre a carico del banchiere la responsabilità per l'eccessivo indebitamento del consumatore, congegnando procedure per gestirlo che si avvicinano molto all'esdebitazione definitiva (peraltro ormai entrata anche nella nostra legge fallimentare) - gli articoli della finanziaria citati da patruno sembrano trascritti dal code de la consommation francese (forse influenzato dall'ideologia della gauche, ma non ne sarei del tutto certo);

3 - anche al di fuori dei rapporti di consumo, la preoccupazione per la "salvaguardia dei complessi produttivi" ha comportato o l'introduzione di nuove leggi o pratiche interpretative delle leggi vigenti (massime della legge fallimentare) che hanno visto nel sacrificio dei creditori non privilegiati (in pratica, tutti quelli che non fossero lo Stato, l'INPS o i dipendenti) lo strumento preferito.

Forse i giornalisti amerikani si sono semplicemente ispirato alla cultura della vecchia Europa (non che la nuova sia molto migliore).